VCM-Contact 22

Leegstand: bedreiging voor ons erfgoed

Op de Vijfde Ontmoetingsdag van VCM rond het thema 'Ruraal Erfgoed' kwam de heffing van de taks op de leegstand voor woningen en bedrijfsgebouwen ruim aan bod. Vooral voor de historisch waardevolle, niet-beschermde gebouwen bleek het decreet nefast. Op dat ogenblik was er evenwel nog geen enkele concrete heffing, aangezien die pas zou gebeuren nadat het gebouw voor de tweede maal op de inventaris van verwaarloosde of leegstaande gebouwen was opgenomen.
In dit artikel wordt nagegaan hoever we met het decreet op de leegstand staan en wat de gevolgen zijn voor ons patrimonium.

Het decreet houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing of kortweg het decreet op de leegstand werd oorspronkelijk goedgekeurd met de bedoeling speculatie met verkrotte of leegstaande panden tegen te gaan. De Vlaamse overheid nam daartoe het initiatief om een jaarlijkse taks te heffen op deze panden om op deze manier de eigenaar ertoe aan te zetten een oplossing te zoeken voor zijn gebouw. Dat deze maatregel zich specifiek tegen speculanten richt, blijkt onder meer uit het feit dat iemand met één eigendom dat hij bewoont niet onderhevig kan zijn aan de heffing. Vooraleer het decreet van kracht werd, waren er reeds verschillende steden en gemeenten die een dergelijk reglement toepasten. Met het decreet van 19 april 1995 werd een regeling getroffen voor bedrijfsruimten, het decreet van 2 april 1996 deed hetzelfde voor gebouwen en woningen. Enkele bijkomende modaliteiten werden voorzien in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996.

Beschermde monumenten
Artikel 42 § 2 van het decreet van 22 december 1995 bepaalt ook welke gebouwen of woningen (onder bepaalde voorwaarden) niet aan de taks op de leegstand onderhevig zijn. Dit is onder andere het geval voor de beschermde monumenten waarvoor ofwel een restauratiepremiedossier is ingediend of waarvoor de bevoegde overheid heeft beslist dat het gebouw in de bestaande toestand bewaard mag blijven. Dit laatste geldt uiteraard impliciet voor de meeste beschermde woningen.
In de praktijk zien we dan ook dat beschermde gebouwen meestal niet voorkomen op de inventarislijst die als basisinstrument dient voor de heffing van de taks. Nochtans kan in sommige gevallen een dergelijke taks een ernstige aanzet zijn om te zoeken naar een serieuze oplossing voor verkommerde en verwaarloosde beschermde monumenten. Ondanks de voorziene onderhoudsplicht voor beschermde monumenten, bevindt een niet onbelangrijk deel van ons patrimonium zich in slechte staat. Dit is zeker het geval wanneer panden om louter speculatieve redenen werden aangekocht of wanneer de bescherming gebeurde tegen de zin van de eigenaar. Het gevolg is meestal dat het pand verwaarloosd wordt en dat men het liever laat invallen dan er ook maar iets aan te doen. Door het heffen van een taks op deze verwaarloosde eigendommen zouden de eigenaars er ongetwijfeld toe aangezet worden toch iets te ondernemen onder de vorm van een restauratie of van een verkoop. Jammer genoeg zijn de voorbeelden waar die straffeloze verwaarlozing voorkomt legio: enkele panden in het voormalig Groot Begijnhof van Gent, het huisje Mostinckx in Dilbeek enz.

Door de heffing van een taks op de leegstand kan de eigenaar er ook toe aangezet worden na te denken over een eventuele herbestemming vooraleer een restauratie aan te vatten. Op deze manier wordt vermeden dat er kapitaal in een restauratie wordt geïnvesteerd dat nadien opnieuw verloren gaat omdat het gebouw niet of niet optimaal gebruikt wordt. Tot de meest frappante voorbeelden behoren de gebouwen van het voormalige Gasthuis in Asse (Vlaams-Brabant). Na jarenlange verwaarlozing en een nijpend gebrek aan onderhoud liet de gemeente restauratiewerken uitvoeren naar aanleiding van de gedeeltelijke instorting van een vleugel en wegens dreigend instortingsgevaar voor een van de straatgevels. Zonder na te denken over een eventuele herbestemming van het gebouw werden zeer ingrijpende en structurele aanpassingen uitgevoerd, wat resulteerde in de ontmanteling van de zustercelletjes, van de monumentale trap en verdwijning van zowat alle oorspronkelijke vloeren. De vleugel werd volgestouwd met betonnen vloeren en trappen, metalen ramen werden geplaatst en er gebeurde een indeling in lokalen en sanitaire voorzieningen die in niets rekening hield met de oorspronkelijke configuratie van de ruimtes. Alleen de keuken met meer dan 3000 Delftse tegeltjes werd bewaard en wordt gebruikt als doorgangsruimte. Met de ruwbouwfase stopten de werken, want verwarming, elektriciteit of andere nutsvoorzieningen waren niet voorzien. Ondertussen staat het gebouw ongeveer vijf jaar leeg in deze toestand. Een nieuwe bestemming kon niet gevonden worden ondanks een nijpend tekort aan lokalen voor culturele doeleinden in de gemeente en een realistisch voorstel van enkele plaatselijke culturele verenigingen.
Ter illustratie van de geringe aandacht die de gemeente besteedt aan haar eigen verleden nog dit. Bij het wegnemen van de kapelvloer werd de grafkelder teruggevonden van Marie de Coutereau, vrouwe van Asse, overleden in 1661. Hoewel deze dame een belangrijk stuk geschiedenis heeft geschreven in Asse en in het Gasthuis, bleef de grafkelder al die tijd open liggen. Een plaatselijke heemkundige dekte het graf uit pure schaamte dan maar zelf toe.
In dit geval zou een taks op de leegstand wellicht enig soelaas kunnen bieden en er de eigenaar toe aanzetten te zoeken naar een realistische herbestemming die rekening houdt met de intrinsieke waarde van het gebouw; zeker als men weet dat in Asse met dit doel reeds jarenlang 50 miljoen op de begroting is ingeschreven.

Historisch waardevol niet beschermd erfgoed
Voor het historisch waardevol niet beschermd erfgoed is de toestand problematisch en vormt de heffing van de taks op de leegstand vaak een aanzet tot afbraak. Een belangrijk gedeelte van ons patrimonium is immers (nog) niet wettelijk beschermd, hoewel de betrokken gebouwen ongetwijfeld een intrinsieke waarde hebben en mogelijk voor bescherming in aanmerking komen. In dit geval bestaat er geen uitzonderingsmaatregel en kunnen deze gebouwen op de inventaris worden geplaatst, wat betekent dat de heffing kan plaatsvinden. Zeker voor historische boerderijen vormt dit een probleem omdat bij landbouwuitbatingen de heffing niet wordt berekend op basis van de oppervlakte van het gebouw alleen, maar ook op de oppervlakte van de omliggende gronden. Dat betekent dat de taks in deze gevallen erg hoog oploopt (soms tot meer dan een miljoen op jaarbasis) wat voor vele eigenaars uiteraard onoverkomelijk is. Wanneer er dan niet onmiddellijk een oplossing wordt gevonden voor het gebouw, onder de vorm van een nieuwe bestemming, wordt vaak snel tot afbraak overgegaan, zodat de taks niet betaald dient te worden.
Uiteraard kan niet alles worden bewaard, maar op deze manier verdwijnt toch heel wat van ons patrimonium haast ongemerkt uit het landschap of het straatbeeld. Zonder de taks op de leegstand was dit misschien niet het geval geweest en kon er naar een passende oplossing worden gezocht. Wij pleiten zeker niet voor een afschaffing van de taks op de leegstand en de verwaarlozing, want in heel wat gevallen is het een concrete aanzet om werkelijk naar een oplossing te zoeken en om speculatie tegen te gaan. Misschien kan er wel worden nagedacht over maatregelen die ervoor zorgen dat afbraak slechts de allerlaatste oplossing kan zijn als het gaat over gebouwen met een zeker (kunst)historische waarde.

De rol van de gemeente bij de heffing van de taks
De opmaak van de inventaris van verwaarloosde en leegstaande gebouwen gebeurt in principe door de stad of de gemeente. Enkel wanneer zij dit verzuimen wordt de taak opgenomen door de Vlaamse overheid. De praktijk toont aan dat de opmaak niet altijd en overal op objectieve gronden gebeurt en dat er mistoestanden voorkomen. Hoe is anders te verklaren dat een gebouw als het kasteel van Mesen in Lede, waarover verder in dit nummer meer, nooit op de inventaris voor de heffing van de taks heeft gestaan. Iedereen kan immers zien dat het gebouw niet meer wordt gebruikt en dat het onderhevig is aan verregaande (opzettelijke) verwaarlozing. Nochtans kon de heffing van de taks in dit concrete geval een snellere oplossing van het probleem tot gevolg hebben gehad. Hetzelfde geldt ongetwijfeld voor verwaarloosde of leegstaande gebouwen die eigendom zijn van de gemeente zelf. Het is onwaarschijnlijk dat deze gebouwen zullen figureren op de inventaris. Op een of andere manier zou aan deze gang van zaken ook een einde moeten komen.

De werking van verenigingen
Funerair erfgoed. Meer dan een verslagboek
Leegstand: bedreiging voor ons erfgoed
Belforten bijna Werelderfgoed?
Twee kastelen,twee verenigingen
Op zoek naar een eigentijdse bestemming voor historische militaire gebouwen
Inhoud VCM-contact 22